De praktijk van de gebiedsontwikkeling is in transitie. Ontwikkelen en bouwen volgens de traditionele methoden en werkwijzen is financieel-economisch niet langer rendabel. De kredietcrisis vormde de aanleiding om op zoek te gaan naar nieuwe aanpakken. Duurzaamheid is daarbij het sleutelwoord. De publicatie ‘Toekomstwaarde nu!’ laat zien dat veel meer actoren belang hebben bij een hoge kwaliteit van gebiedsontwikkeling – en dat zij er ook in willen investeren. Op steeds meer plekken ontwikkelt men nieuwe strategieën om duurzame gebiedsontwikkeling concreet – ook financieel – mogelijk te maken.
Waar duurzaamheid in het verleden een “extra” was en financieringstechnisch nogal eens een struikelblok vormde, is het in de nieuwe aanpak een randvoorwaarde voor succes. Duurzaamheidsvraagstukken als waterberging, energievoorziening en sociale samenhang vormen weliswaar lastige opgaven, tegelijkertijd is het de samenhang tussen deze economische, ecologische en sociale opgaven die de motor vormt voor onze toekomstige gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat de ontwikkelkracht uit het gebied zelf moet komen. En om te kunnen ontwikkelen moet de nadruk liggen op de exploitatie van het gebied.
Ondernemerschap vormt de crux
We zijn op zoek naar een nieuwe financieringspraktijk die oog heeft voor opbrengsten op de langere termijn en een plaats weet te geven aan maatschappelijke kosten en baten die niet in geld zijn uit te drukken. In de afgelopen twee jaar heeft een groep professionals in de gebiedsontwikkeling in kaart gebracht wat de belemmeringen zijn en vooral wat de reële kansen zijn. De conclusie is dat er al heel veel gebeurt, dat de transitie al tastbaar is. En dat de nieuwe aanpak niet noodzakelijkerwijs om een geheel vernieuwde gereedschapskist vraagt. Veel van de vertrouwde instrumenten zijn goed toepasbaar. De crux is om ze anders toe te passen, om van integraal naar specialistisch te werken en te zorgen voor kruisbestuiving.
Het kernwoord is ondernemerschap. Daarvoor zijn er twee belangrijke vertrekpunten:
1. Stel waarden en waardecreatie centraal (denk niet in kosten maar in opbrengsten);
2. Regel financiering integraal en voor de lange termijn.
Door alle nu denkbare opbrengsten op de lange termijn te benoemen, komen nieuwe kostendragers in beeld. In de nieuwe economische realiteit zijn die hard nodig. Opbrengsten gaan niet alleen over geld. Er zijn ook zogenaamde “zachte waarden”. Hieronder vallen onder andere gezondheid, comfort, omgevingskwaliteit, groen en zelfs geluk. Teneinde die in beeld te krijgen, is het nodig om de toekomstige gebruikers te betrekken. Daarvoor schetst de publicatie een aantal methoden die al met succes worden toegepast: Mutual Gains Approach, Co-Creatie, Charettes, Smart Coalitions, MKBA/MKBAArena, de Duurzaam Rendement Methode en de Business Case Benadering.
Gebiedsexploitatie is het nieuwe verdienmodel
Die nieuwe opbrengsten zijn vaak verdeeld over meerdere exploitaties: de grondexploitatie, de vastgoedexploitatie, de beheerexploitatie. Maar er zijn ook koppelingen denkbaar met de exploitatie van een energiebedrijf, zorginstelling, waterzuivering enzovoort. Iedere belanghebbende heeft feitelijk zijn eigen opbrengsten en dus zijn exploitatie. Er zijn diverse mogelijkheden om de relatie tussen de opbrengsten te leggen, zodat (korte termijn) investeringen gedekt kunnen worden uit (lange termijn) opbrengsten.
Het vinden van een financieel arrangement dat hierbij past is maatwerk. Er is namelijk altijd een combinatie van meerdere financiële instrumenten nodig. De financiers daarvan kunnen kleine belanghebbenden, particulieren en/of bedrijven zijn die willen participeren. Ze kunnen participeren als aandeelhouder of via een fonds. Een project kan worden gefinancierd door de overheid, door een publiek-private samenwerking of door de markt. De mogelijkheden zijn legio en worden in de publicatie aan de hand van meer dan dertig voorbeelden gepresenteerd.
Nieuwe constellaties in een verduurzaamde economie
Een transitie naar duurzame gebiedsontwikkeling vraagt om een heroriëntatie op handelingsperspectieven. Daarom besteedt de publicatie aandacht aan de gewijzigde rollen van betrokken partijen. Van oudsher heeft de overheid de zorg voor infrastructuur, buitenruimte en voorzieningen. Dat is niet langer vanzelfsprekend. Belangrijk is thans dat de overheid de opdrachten op de juiste manier wegzet. Op een open en heldere manier, zodanig dat er ruimte is voor ondernemerschap en vooral leiderschap: de overheid kan ervoor zorgen dat anderen bereid zijn de leiding te nemen.
Voor financiers liggen er kansen vanuit economisch perspectief en vanuit continuïteit van de bedrijfsvoering. Er is geen plek meer voor ontwikkeling puur gericht op risicoreductie en winst uit tijdelijke betrokkenheid. De nieuwe werkelijkheid is een exploitatie op basis van continuïteit en waardeontwikkeling op de lange termijn. De waarde van vastgoed hangt samen met een flexibele en duurzame opzet en het langdurige beheer ervan.
Deze nieuwe werkelijkheid opent perspectieven voor nieuwe opdrachtgevers, zoals collectief opdrachtgeverschap of een collectief gebiedsontwikkelingsfonds. Zeker als bij de ontwikkeling en het beheer ook andere waarden en andere (financiële) stromen worden betrokken dan alleen vastgoed: energie, water, afval, transport, ICT. Maar ook zachte waarden: natuur, welzijn, sociale cohesie, veiligheid. Ieder van deze stromen kent een eigen infrastructuur met eigen belangen en (potentiële) investeerders. Er liggen grote kansen voor gebiedsontwikkeling door deze stromen in het gebied te houden en te combineren. Dit verbreedt niet alleen de financiële basis, het biedt ook kansen voor nieuwe duurzame oplossingen voor de toekomst.
Als ieder zijn rol pakt en de juiste randvoorwaarden aanwezig zijn, dan kan de combinatie duurzaam, gebiedsontwikkeling en financiering er binnenkort heel anders uitzien. Er zal een nieuwe dienstverlenende bedrijfstak zijn ontstaan, gericht op geïntegreerde, duurzame exploitatie. De bekende spelers zijn er nog steeds: financiers, ontwikkelaars, bouwers, energiebedrijven, zorginstellingen, waterbeheerders, overheden en heel veel andere partijen, maar ze werken samen in nieuwe constellaties in een verduurzaamde economie.
De publicatie Toekomstwaarde nu! is samengesteld door Agentschap NL in samenwerking met het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf, adviseurs van DHV en Gido Stichting, de gemeenten Almere en Haarlemmermeer en het ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM). Een belangrijk deel van de inhoud is tot stand gekomen in de Community of Practice ‘Oneindig Laagland’ die Agentschap NL op verzoek van en medegefinancierd door IenM heeft georganiseerd.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Gé Huismans (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken., tel. 088 6022428). De publicatie is binnenkort te downloaden op www.agentschapnl.nl/gebiedsontwikkeling.
