Standaard opvatting is dat huizen een paar procent meer waard zijn als er toegang is tot natuur binnen 500 meter tot een kilometer, en dat vooral uitzicht op natuur tot hogere woningprijzen leidt. Dit blijkt héél anders te liggen als je niet zoals vele eerdere studies kijkt naar natuur in het algemeen, maar naar natuur die in de beleving van mensen aantrekkelijk is. Dit volgt uit recent promotieonderzoek aan de Rijksuniversiteit Groningen dat binnenkort verschijnt in Land Economics. De resultaten van dit onderzoek legitimeren, ten opzichte van eerdere studies, grotere investeringen in (het behoud van) aantrekkelijke natuur rondom steden.
Waar ligt aantrekkelijke natuur?
Aantrekkelijke natuur is ruimtelijk afgebakend met behulp van data uit de Greenmapper database. De Greenmapper is een online map-enquête die mensen vraagt om natuurplekken die zij aantrekkelijk vinden op een Google Maps kaart te markeren (www.greenmapper.org; voorheen Hotspotmonitor, www.hotspotmonitor.eu, ontwikkeld door de Rijksuniversiteit Groningen i.s.m. het PBL en Alterra). Een ‘marker’ mag geplaatst worden op iedere grondgebruiksvorm die volgens de respondent ‘natuur’ is: van park tot akker of duin. We gebruiken 8.613 van deze markeringen om aantrekkelijke natuurplekken systematisch af te bakenen (Figuur 1).
Figuur 1: Aantrekkelijke natuurplekken, Greenmapper.org enquête-data
Methode: hedonisch woningprijsmodel
De waarde die nabijheid tot natuur toevoegt aan woningprijzen wordt geschat met een hedonisch prijsmodel. Het hedonische prijsmodel is een regressiemodel dat de prijzen en kenmerken van een set woningen vergelijkt, en op basis daarvan schat wat afzonderlijke woningkenmerken bijdragen aan de prijs van een woning. Het kenmerk waar we hier interesse in hebben is de afstand van een woning tot de meest nabije aantrekkelijke natuur. We evalueren nadrukkelijk over welke afstand aantrekkelijke natuur invloed heeft op woningprijzen. Hiervoor analyseren we gegevens van ruim 200.000 eengezinswoningen die recent (2009-2012) verkocht zijn.
Resultaten
Aantrekkelijke natuur stuwt de prijzen van woningen over een afstand van tot wel 7 kilometer. Voor woningen dichtbij aantrekkelijke natuur is het effect het sterkst: 16% van de woningprijs (uitzicht is niet noodzakelijk). Verder weg wordt het effect kleiner: het effect is 1,6% op een afstand van 7 kilometer, en daarna wordt het verwaarloosbaar klein. Hoewel het effect per woning relatief klein is op 7 kilometer afstand, betreft het de prijzen van veel woningen.
Figuur 2: Het effect (%) van de meest nabije aantrekkelijke natuur op woningprijzen, naar afstand
Conclusies en betekenis voor beleid
Aantrekkelijke natuur stuwt woningprijzen over een afstand tot wel 7 kilometer. Een belangrijk inzicht dat hieruit volgt is dat natuur waarde toevoegt aan meer woningen dan bestaande studies suggereren, omdat zij prijseffecten vinden die over een bescheiden afstand reiken. Dat komt doordat zij geen rekening houden met hoe aantrekkelijk mensen natuurplekken vinden. Met onze resultaten kunnen veel grotere investeringen in (het behoud van) aantrekkelijke natuur rondom steden onderbouwd worden. Voor individuele aantrekkelijke natuurplekken of -gebieden kan nu beter uitgerekend worden hoeveel waarde zij toevoegen aan nabije woningen. Dit is relevant voor natuurbeheerders en het stedelijk ruimtelijke-ordeningsbeleid van gemeenten, maar ook voor de Rijksoverheid die de laatste jaren stevig heeft bezuinigd op uitgaven aan natuur. Onze studie van woningprijzen onderstreept het belang van natuur voor ons welbevinden, en voor de grootste kapitaalmarkt binnen ons land.
Naslag: Daams, M. N., Sijtsma, F. J., & Van der Vlist, A. J. (in press). The effect of natural space on property prices: Accounting for perceived attractiveness. Land Economics, 92(3) 2016 (verwacht in juli-augustus).
Persbericht RUG: http://www.rug.nl/news-and-events/news/archief2016/nieuwsberichten/0330-unifocusdaams
Youtube – Unifocus interview: https://youtu.be/qzZSDyCoHEA
Contact: dr. Michiel Daams, Rijksuniversiteit Groningen, Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen, Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken., +31 50 363 8655