In welke mate en op welke wijze beïnvloeden EPC labels de waarde van woningen? Onderzoekers aan de VUB gebruikten hedonische regressiemodellen om meer dan 700 000 woningen in Vlaanderen te analyseren die te koop of te huur stonden tussen 2019 en 2023.
In 2002 werden in Vlaanderen Energieprestatiecertificaten (EPC) geïntroduceerd op de woningmarkt, uitgebreid in 2010 met EPC labels (analoog aan andere energielabels, zoals die voor koelkasten). In de literatuur werd al eerder een positieve relatie gevonden tussen (betere) EPC labels en (hogere) woningprijzen. Onze nieuwsbrief berichtte daarover reeds in 2019 en 2021. Deze positieve relatie betekent echter niet noodzakelijk dat gezinnen energie-efficiëntie op zich waarderen: het geeft slechts aan dat ze bereid zijn te investeren in betere bouwvormen als er financiële voordelen aan verbonden zijn. Daarom onderzochten de auteurs van dit artikel ook de invloed van energieverbruik binnen elk label.
Om het effect van het EPC label te isoleren van andere woningkenmerken die een invloed kunnen hebben op de prijs, gebruken de onderzoekers een hedonisch regressiemodel. Daarbij wordt de prijs van een goed verklaard aan de hand van de kenmerken van dat goed. In dit geval gaat het over kenmerken van de woning (huis versus appartement, oppervlakte, aantal slaapkamers, enz.), maar ook over locatie-effecten (bv. gelegen in een grote stad). Daarnaast worden ook de provincie, de periode waarin de woning gebouwd werd en het jaar van de transactie opgenomen in het model.
De auteurs gebruiken gegevens van Immoweb, het grootste online vastgoedplatform in België, en onderzochten 522 164 verkochte en 184 614 verhuurde woningen in Vlaanderen. Beide markten worden aangestuurd door andere mechanismen en werden daarom afzonderlijk bestudeerd. De auteurs vinden dat vastgoedeigenaars energie-efficiëntie op zich waarderen, maar verhuurders en huurders alleen waarde hechten aan energieverbeteringen als dit gekoppeld is aan een financieel voordeel.
Verschillende effecten naargelang het label
De auteurs vinden hogere prijzen voor woningen met een A, B of C label, en lagere prijzen voor woningen met een E of F label. Deze prijseffecten liggen hoger in de koopmarkt dan in de huurmarkt. Opmerkelijk is het feit dat de prijspremie voor A labels niet veel hoger ligt dan voor B labels. Dit kan erop wijzen dat gezinnen met een hoog EPC label reeds overtuigd zijn dat het hoogst bereikbare efficiëntieniveau behaald werd waardoor ze minder op zoek gaan naar verdere verbetermogelijkheden. Een andere verklaring kan simpelweg liggen in het feit dat het steeds moeilijker wordt om bijkomende verbeteringen aan te brengen vanaf een bepaald niveau.
Verbetersuggesties voor de huidige EPC-labels
De auteurs vinden ook dat beide markten baat hebben bij het hertekenen van het EPC label. Daarbij stellen ze een schaal met een meer nauwkeurige onderverdeling voor, wat vooral relevant is voor eigenaars die niet alleen financiële voordelen nastreven, maar ook meer genuanceerde informatie verkiezen. Momenteel worden alleen grote renovaties zoals dakisolatie of dubbel glas voorgesteld om een EPC label te verbeteren. Het gebruik van kleinere schalen creëert volgens de auteurs echter een stimulans om ook kleinere renovaties uit te voeren. Dit geldt vooral voor de verhuurmarkt, waar financiële voordelen (gecreëerd door labels) de belangrijkste reden zijn om het energieverbruik van een pand te verbeteren.
