De impact van een bepaalde externaliteit op woningprijzen hangt af van de andere externaliteiten die aanwezig zijn. De externe effecten kunnen elkaar versterken of verzwakken.
Waarderingsstudies concentreren zich dikwijls op één bepaald milieuprobleem zoals geluidshinder of geurhinder. Wanneer we echter kijken naar de realiteit, dan zien we dat meerdere externe effecten gelijktijdig een rol kunnen spelen. In deze studie bekijken we zes verschillende omgevingsfactoren: 1) geluidshinder door wegen, 2) geluidshinder door spoorwegen, 3) geurhinder, 4) de afwezigheid van groen in de buurt, 5) het risico op overstromingen en 6) de aanwezigheid van hoogspanningsmasten. Aangezien de omgevingsfactoren voortkomen uit verschillende bronnen, zijn de externe effecten niet perfect gecorreleerd in deze dataset en kunnen we hun individueel effect onderscheiden. We onderzoeken wat de gevolgen zijn van het niet opnemen van een bepaalde factor (bijvoorbeeld geurhinder) op de waardering van een andere factor (bijvoorbeeld geluidshinder). Daarnaast onderzoeken we ook of de aanwezigheid van een bepaald type hinder versterkend of verzwakkend werkt op de impact van een andere hinderbron. Is de impact van gelijktijdige blootstelling aan zowel geluids- als geurhinder groter of kleiner dan de som van de impact van blootstelling enkel aan geluidshinder of enkel aan geurhinder?
Specifiek gebruiken we de hedonische prijsmethode om de impact van en de interacties tussen de zes omgevingsfactoren te onderzoeken. De hedonische prijsmethode baseert zich op variaties in woningprijzen om de impact van externaliteiten te waarderen. De dataset omvat verkoopprijzen van 1420 huizen die tussen 2004 en 2008 op de markt kwamen in Denderleeuw, Affligem en Liedekerke (Vlaanderen).
Figuur 1: Verkoopprijzen van huizen in het onderzoeksgebied
Indien we kijken naar de waardering van elke omgevingsfactor op zich (zonder rekening te houden met de andere vijf), dan zijn de resultaten zoals verwacht. De verschillende vormen van hinder en externe effecten beïnvloeden de woningprijzen negatief. Bijvoorbeeld, een woning die gelegen is in een risicogebied voor overstromingen is 10,7 % goedkoper dan een gelijkaardige woning gelegen in een hoger gelegen gebied. De resultaten van een dergelijk model met slechts één extern effect lopen echter het risico om vertekend te zijn door het negeren van de andere aanwezige externaliteiten (dat heet omitted variable bias). Dit blijkt inderdaad het geval te zijn in onze dataset. Bepaalde waarderingen zijn duidelijk vertekend ondanks de relatief lage correlatie tussen de verschillende omgevingsfactoren onderling. Zo daalt het effect van een ligging in een overstromingsgebied tot 7% wanneer geur en geluid mee worden opgenomen.
Wanneer we kijken naar mogelijke interacties tussen externaliteiten, dan vinden we drie statistisch significante interacties: 1) tussen geur en spoorweggeluid, 2) tussen overstromingsrisico en de aanwezigheid van hoogspanningslijnen en 3) tussen de afwezigheid van groen in de omgeving en de aanwezigheid van hoogspanningslijnen. Bijvoorbeeld, de afwezigheid van groen gecombineerd met de aanwezigheid van hoogspanningslijnen leidt tot een significant meer negatief effect, dan de som van elk van de factoren apart. De aanwezigheid van geurhinder en spoorweggeluid samen daarentegen had een minder negatief effect dan de som van elk van de factoren apart.
De resultaten van deze studie vormen slechts een eerste verkenning van de mogelijkheden van een dergelijke analyse en worden duidelijk beïnvloed door de specifieke kenmerken van onze dataset. De resultaten tonen wel aan dat de impact van een bepaalde externaliteit op woningprijzen afhangt van de andere externaliteiten die aanwezig zijn. Deze onderzoeksvraag is zeker relevant in een stedelijke omgeving waar verschillende bronnen van hinder gelijktijdig aanwezig zijn.
Voor meer informatie over dit onderzoek kunt u contact opnemen met Sandra Rousseau (